陈国雄 高和资本陈国雄：从基金视角解读城市更新经典案例大兴大悦春风里

近日，GIC通过股权转让方式成功退出七宝万科广场项目，引起业内广泛关注。在商业地产投资标的选择上，俗称“大盒子”的购物中心项目最为麻烦，原因有三:投资巨大、回收期长，电商冲击下实体业务失败概率高，运营风险不可控，REITs渠道缺乏，接单者难以退出。投资购物中心就像戴着镣铐跳舞的大象。虽然万达的“租售平衡”模式出现过一次，但随着市场的成熟，购物中心的投资依然是“皇冠上的明珠”，只有少数人在看起来眼花缭乱的时候敢碰它。

七宝万科有几个不可复制的特殊因素:1。GIC的进入是参与万科的联合征地开发，可以说是“原始股”，可以说是“底价”；2.万科收购印度后，商业运营能力已经跻身一线阵营，也懂得与资本合作做资产管理；3.收购方带领展会最早在香港发行REITs，重点是商场投资。由于退出渠道畅通，成为近年来国内成熟商业物业的主要买家。从上面也可以看出，这是“朋友圈”之间的合作交易，其默契是其他家庭很难达到的。

相比之下，北京的另一个案例可能有更广泛的参考意义，那就是大兴和大岳的春风。改造前，该项目是典型的没落大盒子商业项目，位于北京南郊，能级相对较弱。附近所有的商店都被卖掉了。王府井百货最初是引进的，但随着周边地区商业竞争的加剧，整个商业很快陷入萧条。高河资本和大悦城控股非常巧妙的组合了CO-GP接手这个项目，短短一年多的时间，就实现了“旱地城市更新”。资本与资产管理、国有与私有、理性与情怀、艺术与技术、主动性与共生性都在这个案例中得到了很好的体现。

2月25日晚，在本项目开业两个月之际，我们特别邀请了本项目业主高合资本的合伙人陈国雄来到御世汇资产管理班，分享一份特别接地气的东西。以下是他的课堂分享:

首先，让我自我介绍一下。我是高合资本的合伙人。10年加入高合资本，之后在高合负责投后工作。言归正传，这次永芳给我布置的作业题目是“从资金角度解读城市更新经典案例”。我今天的分享将分为三个部分向大家介绍:第一部分是合作背景和基础的介绍，第二部分是转型过程中的一些小故事，第三部分是我在转型开放过程中的经历。

合作背景介绍

也许北京的朋友都很熟悉。该项目位于大兴核心区的一个传统商业区。项目原名王府井百货。物业面积12.8万平方米，地上6层，部分7层，地下二、三层为车库。项目距离地铁4号线黄村西街站约800米，距离京开高速约200米。项目周边辐射区域有44万人。从我们的角度来看，这个项目的投资策略是对资产进行翻新，引入中粮大悦春风的品牌和投资运营资源，提高项目的价值和质量。本项目设计于2018年8月开工，11月开始拆除。从清租拆迁到2020年12月25日开业，历时23个月。当日实现销售额1500万元，日流量超5万人。

春风大兴大悦盛大开业典礼

大家可能关心高和中粮集团在这个项目中扮演什么角色。简单来说，高合资本负责投资融资、中期改造项目和成本控制、后期资产证券化退出，中粮集团负责设计和投资运营。

这个项目的前身是一个典型的高杠杆融资项目，一直处于不良的边缘。项目负债率接近90%。金融去杠杆背景下，债务偿还压力非常大。负债16亿元，利率接近10%，意味着租金收益率无法覆盖财务利息。在这种情况下，高合中粮以白马骑士的身份进入，以赋能共赢的初心收购了这个项目。原项目业主也作为基金股东参与了本项目。所以这个项目的合作从一开始就不是零和博弈的心态，而是合作共赢，共同失败。

那么，如何把这个初心融入到我们的项目文化中呢？这其实是我们项目管理的一种责任，也是一种压力。在这个项目的管理中，我担任了负责项目的执行副总裁。我们的项目团队既有中粮资产管理人员，也有高合派出的资产管理团队。这种合作文化能否进行，成为我们的首要任务。

经过深思熟虑，我们的管理团队最终组织了一个外联培训小组，对我们项目团队的使命愿景和行为准则进行了彻底的梳理和讨论。经过共同讨论，我们得出结论:项目团队的使命是“致力于商业地产的城市更新，满足消费者对美好生活的向往”，愿景是“最热城市生活的创造者，打造最具活力的城市更新购物中心”。行为准则也一共有九条，如:一处思考、一处奋斗、反对自我约束、刚愎自用等。，明确我们的主张和反对。

我们总结了这样一个原则:“有节制的感情，有温度的管理”。一般来说，这种资产管理比较冷淡，做业务运营需要感情，所以这两个团队可能经常打架。因此，通过梳理这一使命、愿景和行为准则，两个团队在思考一个问题时会有不同的思考，因此很容易达成共识。

转变业务共享

做城市更新，我认为至少要具备三个能力:第一是改造运营能力，第二是金融创新能力，第三是解决复杂的法律和税收问题的能力。

我们本着“变架构、装内容、促流量、存历史”的四大原则开始了项目的设计工作。我们聘请了美玉做建筑设计，日本玉做室内设计。应该说都是世界级的设计团队。今天你可以看到这个项目的最终展示。东、西、北、南四面有灯笼，都使用了火神庙中“火”的元素，在建筑设计和室内设计的过程中，以火和温暖这两个元素为主线。所以我们今天进入这个会场，会觉得这个空房间很温馨，很有人文气息。

这个项目的定位是“还原生活的社会本质”。客户定位为25-45岁的城市中产阶级，崇尚健康自然的生活方式和差异化的发展道路。项目共引进国内外一线品牌300余家，其中包括无印良品、蔡澜港式点心、JD.COM 7 Fresh、星巴克宠物花园店等100家国家和地区一流品牌及特色定制店。与传统的商业购物中心相比，三楼增加家庭厕所，五六楼放置亲子体验和教育。我们将这三层定位为父母和孩子的家庭楼层，并增加了一些环保橡胶地毯等暖心细节。

家庭厕所

总的来说，我们还是以停留为出发点，变停留为辅助，打造具有人文精神的购物中心。该项目共拆除楼板2.1万平方米，新增楼板1.3万平方米，加固地基近2万平方米。拆除原有结构柱134根，新增剪力墙柱356根，从一楼开至七楼，开结构板孔近8000平方米。只有这样，才能看到如今千山、侯元、樱花大道这样的街区式场景，包括春风智能商城的一些设置，比如机器人咖啡等小细节，相当感人。

《千山》

《厚重的庭院》

对于中粮集团和大悦城来说，该项目是典型的开发型向资产管理型转型，实现了该物业产权和经营权的相对分离，优化了企业资产负债表，降低了负债率，保持了项目交易运营周期的稳健发展。

交易经验

第三部分是我这两年的经历，我和中粮集团的团队一起参与了这个项目的投资、清租、投资设计、改造和开业运营。

首先，在这个项目的运营过程中，最直观的感受就是中粮这个团队负责任，很敬业，愿意创新，效率很高。开班期间，团队加班到晚上12点快一个月了，还是很重，打破了我原来对国企的负面看法。

这种合作文化非常非常重要，无论是从上到下还是从下到上。此外，这种团队文化非常积极。每个人都很实际。我们的目标是什么？我们解决这个问题的目标是什么？然后，当我们再次讨论方法时，很容易达成一些共识。在这里，朝阳大悦城总经理李睿，西单大悦城总经理张硕，负责运营的总经理吴彤，总设计师薛荣，这些中层核心骨干都积极推动工作，不等待、不拖延、不争论，都发挥主观能动性，快速解决问题。

春风大兴大悦开业当天

其次，城市更新，是一个非常复杂的系统工程。就本项目而言，不仅是从变更空房提交审批验收，而且在高峰期，即开业前一个月，整个项目几乎有3000人同时在工作。外面有做园林和幕墙的，有铺设地面的，有做精装的，有做机电的，所有的商家都在赶工期。这是一场非常大的会议战。我们想想为什么这些商家能同步这个装修，和我们一起创业。这就是中粮欢乐城的伟大之处！众所周知，其实去年北京就遭遇了两次疫情，给我们的工期带来了很大的压力。后来我们经常调侃，如果这个项目再耽误半天，就没法开工了，因为12月中旬顺义疫情又爆发了，离我们开业只有两天了，我们才刚刚拿到25家商户的开业和通过检查的手续！

此外，特别感谢大兴区政府对本项目开放的大力支持和帮助。在申请条例和开业的过程中，他们都给予了大力支持。当时区长说了一句话叫“尊重历史，承认现实”，这真的很重要，因为大家都知道这种城市更新项目遗留下来的一些问题，比如绿化率、人防、消防水平、抗震水平等等。

此外，我们要感谢合作伙伴的合作。这个近3000人的施工队，我经常想起。我说我们应该非常感谢现场的那些工人。这里有一个小故事。有一天，总承包商的负责人告诉我，有一天，他们的工头看到一个女工人，快40岁了。工作时，他可能达不到建筑标准，所以他说了两句关于那个女工人的话。结果，女职工突然崩溃大哭起来。要知道，12月的北京，室外工作环境非常恶劣，而且非常寒冷。那段时间，我真的很同情我们的农民工。我觉得他们是我们最应该尊重，最应该感受到温暖的人。

最后，我想说这个小区很重要。比如我们看到了广场舞的变化。原来这个项目收购前这个场景的广场舞是比较传统的，包括音乐舞蹈中的一些传统广场舞。12月25日项目开放后，我们突然发现这里的广场舞发生了一些变化，音乐也很现代。舞者们也换上了更漂亮的服装，舞蹈也更加现代时尚。这真的是环境带来的微妙。我们相信这是火神庙的火花传递。生活在继续，在进步，我们真的感到温暖。

春风大兴大悦夜景

整个过程都要引入资产管理的思维，资金筹集、投资、建设、管理、撤退的每一步都要从终点开始。我们的每一个项目除了为投资者实现良好的回报外，还需要实现社会效益，为城市、为社区、为周边人民，更加努力地创造更好的生活品质！城市更新的最终目的是让生活更美好。就像我们精致的项目愿景一样，我们应该成为美好生活的缔造者空！我的分享到此结束。欢迎现场交流思想，批评指正！