黄小虎 对房地产业改革的再思考

黄小琥

精彩的观点

房价长期走势的决定性因素是相关的制度建设和改革。其中，首先是住房制度，其次是土地制度、财税制度、投融资制度、户籍制度等等。

详细说明:大约从2003年开始，我国政府几乎每年都出台城市房价的调控措施。然而，房价调控仍在大踏步前进，已成为严重的民生问题和社会问题。关于房价的影响因素，众说纷纭。城市人口变化、土地供应、货币供应、银行信贷政策、行业管理政策等引起的需求变化。

我认为，所有这些基本上都是影响房价的短期因素。房价长期走势的决定性因素是相关的制度建设和改革。其中，首先是住房制度，其次是土地制度、财税制度、投融资制度、户籍制度等等。多年来，政府调控主要集中在短期因素上，调控效果不佳，房价甚至上涨。原因是没有针对制度建设的不足进行深化改革。

中国住房制度改革的历史回顾

20世纪80年代初的改革共识

历史背景:

20世纪70年代末，邓小平首次提出住房制度改革问题，即大力发展建筑业，“民建公屋”。20世纪80年代，为了贯彻邓小平的改革思想，国务院成立了住房改革领导小组，其办公室设在建设部。成立后，组织各地围绕住房制度改革开展调研、试点，探索改革思路，研究制定改革方案。当时我在红旗杂志社经济部工作。因为工作原因，我参加了房改领导小组的很多活动。因此，虽然我不是改革的核心人物，但我也从外部参与了当时的讨论，所以对情况有所了解。

改革思路:在“存量住房”方面，要“租售并举、提租促销、卖租并举、小步走”；新住房应该由政府、合作社、私人和开发商同时建造。

详细信息:

存量房:当时存量房主要出租给个人，由于租金太低，人们没有买房的动力。因此，改革应该提高租金。当达到租售平衡时，人们自然会考虑买房；公房卖给私人后，租赁市场可以进一步发展。但是当时大家的收入都很低，即使提到成本价也买不起房子。因此，我们只能逐步提高工资，然后提高房价。当我们达到租售平衡点时，房子就可以卖了。

新建住房:政府主要解决最低收入群体的住房保障；居民合作社作为非营利性经济组织，是普通工薪阶层群众合作互助解决生活需求的重要渠道；私有房屋建设主要由小城镇居民用于自住；开发商建房时，对应的是高收入人群或富人的居住需求、投资和投机需求。

改革实践:

根据这一改革思路，当时的建设部积极探索。烟台、蚌埠、唐山等地进行了改革试点，取得了成功经验。

探索在全国范围内建立和发展居民合作经济。20世纪90年代初，中国成立了5000多个住房合作社，成立了全国住房合作社协会，颁布了住房合作社条例。住房和城乡建设部印发《住宅合作社管理办法》，召开两次全国住宅合作社专题会议。在此背景下，住房合作社的发展势头开始上升。

精彩语录:

任志强说:“我只给有钱人盖房子。”。我认为他说的没有错。事实上，我们对开发商的定位是错误的，是开发商给老百姓盖房子才导致了现在的问题。

任志强经常发表“惊人”语录，绰号“任大炮”

1998年房改后，偏离了80年代初的改革共识

要点:1998年后，房改全面展开，但偏离了多年来形成的改革思路

改革思路:只卖不租，房屋合作社经济消亡，开发商把盖房子作为唯一的供应渠道。

详细信息:

只卖不租政策出台后，误导了人们的住房消费观念，认为必须买房而不是租房。但是当时为什么要出台这个政策呢？这与当时中央财政困难有关。按照计划经济时期，财政应该把基建费分配给各单位，但中央财政放权让利后负担过重，所以“只卖不租”是政府抛掉负担的心理表现，这时财政就不用分配基建费了。但事实上，这并没有减轻财政负担。因为当时工资很低，即使是成本价，员工也负担不起。所以后来政府补贴资金给员工买房。记得我买房的时候，首付5万，公积金贷款15万/20年。当时这套房总价20万，现在市值7800万。买了房子后，没钱装修，就向哥哥借了8万元装修房子。

政府于1998年停止建造房屋。曾经繁荣的住房合作经济突然消亡，开发商成为住房市场的唯一供应商。需要指出的是，开发商的自然垄断地位是制度安排的结果，而不是市场竞争的结果。开发商的本质是中介。这所房子既没有建造也没有设计，也没有管理或维护。它只提供中介服务。因此，将房地产开发商归类为第三产业是有道理的。

2007年后的变化

要点:2007年后的改革进一步强化了开发商的垄断地位。开发商的垄断地位是由我国现行土地制度的缺陷造成的。可以说规则本身就有问题。不改规矩，就要在“宽”或“严”上下功夫，这无疑是一条来自木头的鱼。

详细信息:

2007年后，政府再次承担起廉租房的责任，之后将其扩大为公租房。但是廉租房和公租房都是有资质管理的，收入水平要有限制。很多普通收入水平的人没有资格申请廉租房，把他们推给开发商只能让他们成为炒房的垫底。

在土地制度方面，即使符合规划，也不允许私人建房，不允许农民在城乡结合部建房，也不允许宅基地入市，强化了开发商的垄断地位。

政府的土地经营导致政府过度依赖土地财政和土地财政，其基本手段就是政府的卖地。西方政府从土地获得收入的方式是对股票征税，但我们“卖地”的方式导致政府不断向外围扩张。政府收入与卖地挂钩，高地价会抬高房价。地方政府左右为难，这是我国土地制度造成的尚未解决的问题。

“宽”或“严”的政策调整必然难以为继。

二、问题分析:关键是区分房子的居住功能和投资功能

要点:

房子既有消费属性，又有投资属性，后者往往有投机行为。投资和投机不容易区分。简单来说，投资可以理解为用自己的钱，而投机则是用借来的钱。

我国现行住房制度的显著特点是，大量的住房需求与少数人的投资/投机需求密不可分，这使得房地产开发商成为卖方市场，造成了住房市场“穷人补贴富人”的局面。

应区别对待不同的住房需求，并做出特殊的制度安排。最低收入群体由政府解决，工人阶级由非营利性住房合作社解决。这些房子可以按照规定的程序转让，但不允许自由上市交易。换句话说，它只能用于满足消费需求，而不能用于投资和投机需求。这些房子占50%，其余50%来自开发商。因此，投资者和投机者自己承担市场风险。

1998年中国房改后，相关部门并没有完全了解产权。片面强调所有权而忽视使用权和租赁权。大多数家庭长期只能拥有一套房子，房价的变化对大多数家庭来说没有实际意义。对于这些家庭来说，居住权是核心，所有权不是很重要。他们不卖房子是因为价格高，他们没有房子是因为价格低。

正是因为如此，才不允许挂牌，以保证房子的居住功能不会被异化。但我们的政策规定5年后可以上市。这一规定确保了经济适用房难以维持其原有状态，不会成为投资/投机工具。所以，这就是经济适用房失败的原因。后来，共有产权房的推出，五年后仍然被允许上市。这些政策都表明，有关部门对产权的理解存在偏差。

三.解决问题:进一步的改革措施

主穴

住房和城乡建设部领导曾经说过，解决住房问题的根本途径是“住房+保障”。这个说法没有错，但我觉得不笼统。因为在“住房+保障”下实现的方式有很多。新加坡85%的人住政府提供的房子，15%住开发商的高端房子；美国政府补贴房地美、房利美向低收入群体提供低息贷款买房，也是“住房+担保”；在西欧，鼓励合作社建房，对土地和税收给予优惠待遇，这既是市场，也是住房。

美国政府向房利美提供补贴

虽然上述不同模式之间存在差异，但它们的共性是针对不同收入群体实施不同的收入政策。

新加坡模式不错，但我们目前的财力可能难以承受；美国模式不太安全。比较而言，北欧模式值得借鉴，但具体实力不可复制。

改革建议

政府为穷人提供廉租房；大多数中产阶级的购买力与开发商分离，各种形式的建筑模型被开发出来，但不允许上市；富人通过开发商满足他们的住房需求。

详细信息:

政府为穷人提供廉租房。廉租房没有所有权，属于政府，但居住权受法律保护。事实上，即使是廉租房也有市场。租金不能低于准成本。这样，政府就可以收回成本，然后盖房子。另一方面，从公平的角度来看，租金不能高于居民收入的30%-40%。如果租金太高，穷人收入低，其他收入就会受到影响。所以，享受廉租房的职工要了解自己的收入水平。

同时也要计算享受廉租房的人的比例，我觉得10%左右比较合适。如果廉租房人口比例过高，政府的财政负担就会变得沉重。政府之所以允许经济适用房5年后上市，还是来自于资金压力。政府向市场借钱建廉租房，但市场借贷成本太高，政府不得不允许5年后上市。为了避免政府负担过重，建议政府只关注廉租房。管理太多，政府负担不起；而且后期维护退出的工作量也不小。为了完成这些任务，会进一步导致人浮于事和寻租。

大多数中产阶级的购买力与开发商是分离的，各种建筑模型被开发出来，但不允许上市。对于这部分建筑，政府给予土地和税收优惠。在这部分住房中发展住房合作社是一项重要的改革措施。

以我国政府目前的实力，政府很难对合作社给予直接的资金支持，但可以在土地、税收等方面给予优惠。合作社的另一个优势是灵活性高，可以根据自己的需求订购物资，避免了开发商闲置浪费的问题。政府退出了共有产权房和公租房的建设。

年收入几百万以上的富人比例在全国不会超过5%，但在城市人口中可能是10%。此外，身价千万的中产高级白领也有条件购买高档商品房，有余力购买商品房进行投资保值。这部分人口可能占20%左右。加起来，大约30%的人口是开发商的服务对象。

综上所述，10%的穷人由政府承担，30%的富人由开发商满足，60%的人通过共有产权或公租房提供。

以上是对80年代末90年代初改革的回归。有人称之为“双轨制”。在我看来，双轨制不能完全满足需求，而应该是“三轨制”，应该加上“住房合作社”制度。

第四，制度创新:居民合作经济

要点:

发展住房合作经济具有充分的理论意义和长期的实践积累，住房合作经济的发展不需要修改现有的法律。

我国著名的马克思主义经济学家苏星早在1957年的《论租房》中就提出了相应的建议。1987年，他提出了发展多种城市所有制结构的观点，肯定了住宅合作经济的意义。

居民合作经济积累了长期的实践。在20世纪40年代和50年代，英国和丹麦的住房合作社兴起并蔓延到欧洲其他地区。在我国，住房合作社在20世纪80年代和90年代也得到广泛发展。天津蓟县、昆明市、北京市大兴县等。都建有面积超过10万平方米的住宅合作社。而且有完善的管理办法，如国会、理事会、监事会等。住宅合作社的管理与开发商类似，但房屋建成后不卖给市场，而是出租给社员，没有任何利润。如果成员退出，将按折余价格出售给合作社，再租给新成员。