三亚的酒店 靠股东借钱支撑 三亚这家两万一晚的超级豪华酒店16亿甩卖

以下文章来源于红星资本局 ，作者红星资本局记者

红星资本局

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被誉为三亚“最美酒店”之一、网上名人打卡地的三亚榕树，以16.49亿元的起拍价挂牌出售，包括数十栋豪华别墅、100多亩土地和未开发土地。

三亚榕树上市销售

三亚悦榕庄位于三亚鹿回头风景区旁边，拥有21栋泳池别墅、16栋豪华泳池别墅、7栋泉浴泳池别墅、5栋双卧式泳池别墅。

根据官方网站，三亚的榕树

红星资本局从携程网发现，三亚悦榕庄最普通的房间为2460元/晚，泳池别墅在3500-5800元/晚，泳池别院则在15000元-21000元/晚。

微博上有网友曾说，KUN在三亚榕树酒店住过，拍了很多照片。

网友爆出截图

那么，价格如此昂贵的三亚悦榕庄，为何落到要挂牌转让的地步？

去年净亏损9000万

靠股东借款在支撑

公开资料显示，三亚榕树由北京BTG集团于2006年投资7.5亿元兴建，由著名酒店管理集团榕树管理。但三亚榕树虽然经营了10多年，但并没有盈利，净资产依然为负。

据北京产权交易所公告，三亚悦榕庄持有人为海南三亚国宾馆有限责任公司，三亚国宾馆2019年营业收入为3984.55万元，净利润为亏损9101.83万元。2020年1-4月，受疫情影响营业收入833.26万元，亏损1879.82万元。

截至2020年4月30日，三亚国宾馆资产总计约8.59亿元，负债总计15.3亿元。15.3亿元的负债主要是北京BTG集团和海南BTG的贷款，这意味着表面看起来光鲜亮丽的三亚榕树，一直以来都是靠股东贷款支撑的。

三亚国宾馆的股权结构为：华龙旅游实业发展有限公司持股51%，北京首旅置业集团有限公司持股39%，海南首旅投资控股有限公司持股10%。三者互为关联方，华龙旅游、首旅置业系北京首旅集团全资子公司，海南首旅是华龙旅游控股子公司。北京首旅集团则为北京市国资委旗下大型企业集团。

三亚国宾馆股权结构图天眼查

如果三亚悦榕庄项目转让成功，悦榕庄作为酒店管理方还能继续运营管理吗？

北京BTG集团上市公司BTG酒店在其2019年年报中披露，三亚榕树项目由独立第三方管理公司榕树管理。协议尚未到期，到期日为2023年4月20日。

而北京产权交易所公告也要求，受让方要继续履行与悦榕酒店管理有限公司签署的酒店管理协议，这也意味着即使项目转让，悦榕庄也将继续管理酒店。

部分土地处于生态保护红线内

被三亚市政府要求收回

值得注意的是，榕树只是三亚国宾馆的一期，占地约100亩。二期还有200多亩土地，但闲置了十几年的三亚海岸线还没有动工，已被三亚市政府要求收回。

红星资本局注意到，二期200多亩土地闲置，主要是没有办下来施工许可证。其中，大约100亩土地被当地政府认定为低效利用土地，想要收回；并且有少量土地已经被政府认定为闲置土地而收回。

根据北京产权交易所公告，三亚市政府于2017年发布决定，决定无偿收回三亚国宾馆持有的5070平方米国有建设用地使用权。三亚国宾馆不服，向海南省政府申请行政复议，被海南省高院驳回。

也就在这次上诉过程中，海南省政府提出，有意向将悦榕庄和二期一共400亩土地和建筑整体收购。当时，《海南经济特区海岸带保护与开发管理规定》及实施细则业已出台，规定海岸带陆域200米生态保护红线区范围内，已经依法批准但尚未开工的建设项目，应当由县级以上人民政府通过依法收回土地、处置闲置土地、土地置换等方式促使项目退出生态保护红线区。

三亚国宾馆二期有部分土地，正好在200米生态保护红线内。同时，三亚榕树附近部分海域属于国家级珊瑚礁保护区实验区，属于二级生态保护区红线区域。

这也解释了标的价格如此便宜的原因，部分处于生态保护红线的土地已经不能开发。另外该项目土地使用年限为40年，目前还剩余28年。

三亚多家星级酒店挂牌转让

价格从几亿到几十亿都有

三亚榕树的转让也是海南酒店业现状的一个缩影。新冠肺炎疫情影响持续，海南多家星级酒店挂牌转让，转让价格从几亿元到几十亿元不等。

红星资本局与三亚另一家转让的五星级酒店负责人联系，对方表示，三亚酒店业历来受季节影响很大，淡季往往供过于求，今年的春节黄金期却因为疫情影响经营情况惨不忍睹。而酒店依靠银行抵押贷款，由于无法产生足够的现金流以偿还贷款利息，因此选择将酒店挂牌转让。

由于酒店业和旅游业的不景气也影响了资产溢价，部分酒店的上市价格出现了数次下调。某五星级酒店100%股权及债权的挂牌价格已从最初的5.5亿元降至4.65亿元，但仍无成交。

不过随着疫情的明显好转，加之出境游仍然处于“停摆”中，如今海南旅游业也在快速恢复。以“五一”小长假为例，期间三亚酒店预订率普遍达到六七成，部分高端酒店甚至出现了“满房”。

目前，红星资本局发现，三亚曾经屹立不倒的五星级酒店价格也非常“亲民”，部分五星级酒店入住只需300多元。

红星新闻记者 李伟铭

原标题:“在股东借款支持下，2万晚超豪华酒店三亚以16亿元成交！》